2003년 시행 상가건물임대차보호법 > 공지사항

1. 상가건물 임대차보호법 제정배경

▶ 그동안 상가건물의 賃貸借를 둘러싸고, 건물임대인과 임차인 사이에 갈등이 빈번히 발생하곤 하였습니다.

① 임대료조정,임대기간,보증금의 환수문제 등을 民法의 賃貸借規定만으로 해결하기에 미흡

② 임대인에 비해 상대적으로 약자인 영세상인들로서는 각종 형태의 불이익을 감수

▶ 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 상가건물임대차보호법을 제정하였습니다.

① 각종 쟁점사항을 명확하게 법규화함으로써 법적 안정성을 도모하고,분쟁 소지를 사전에 최대한 억제

② 주거용 건물의 세입자를 보호하는 주택임대차보호법처럼 상가건물 임차인의 경제적, 사회적 지위를 보호

2. 상가건물 임대차보호법 주요내용

▶ 영세 임차상인들을 보호하기 위해 임차인에게 최대 5년간 契約을 更新할 수 있는 권리를 부여하였습니다.

① 대통령령이 정하는 범위에서 임대료 인상한도 및 전세금의 월세전환이율 상한을 정해 지나친 임대료 인상을 억제

② 사업자등록과 임대차 확정일자를 받은 임차인에 대해 건물주가 부도가 나더라도 경매 가액의 1/3 범위안에서 보증금 중 일부를 찾을 수 있도록 最優先辨濟權을 인정

▶ 동시에 건물임대인을 위한 보호장치도 마련하고 있습니다.

① 법으로 보장된 임대차 존속기간은 5년이지만,계약은 최소 1년단위로 체결 가능

② 임차인의 부당한 권리남용에 해당되는 경우*에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정
* 임대료 3회 연체, 허위 등 부정한 방법으로 임차, 임대건물주의 동의없이 전대한 경우등 법 제10조의 8가지 경우

▶ 이 법의 보호대상이 되는 영세 임차상인의 범위,임대료 인상한도,전세금의 월세전환 이율상한등 세부내용은 현재 법무부가 마련중인 施行令에서 구체화될 것입니다.

3. 쟁점사항질의ㆍ응답(Q & A)

1) 상가임차인이라면 누구든지 예외없이 이상가건물 임대차보호법에 의한 보호를받을 수 있습니까?

① 상가임차인중에서 영업용건물에 일정금액 이하의 보증금을 내고 입주한 영세상인만이 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
- 보증금액의 범위는 시행령에서 당해지역의 경제여건 및 상가 규모를 감안해 지역별로 정하게 될 것입니다.

② 법에서 상가건물만 적용대상으로 정하고 있으므로 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.

2) 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 합니까?

임차인이 건물을 인도 받고 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.이때 관할 세무서장으로 부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 경매시 다른 채권자보다 우선 변제받을 권리를 인정하고 있습니다.

3) 이미 사업자등록을 받아 사업을 하고 있는 기존 임차인의 경우에도 확정일자를 받아야 합니까?

기존 임차인으로서 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 경우 관할 세무서장으로 부터 확정일자를 받아야합니다.
- 다만,확정일자 확인에 관한 구체적인 일정ㆍ절차등은 시행령에서 정하게 됩니다.

4) 상가임차인의 계약갱신요구권을 현재 최대 2년인 주택보다 긴 5년동안 보장하는 이유?

상가는 주택과는 달리 권리금이 수수되는 경우가 있고 시설비가 투자되기때문에 이러한 비용을 회수하기 위해서는 상대적으로 장기간 임차기간을 보장할 필요가 있습니다.

5) 계약기간은 5년입니까?

아닙니다. 계약기간은 자유로이 정할수 있습니다. 다만,1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나,이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

6) 5년간은 어떠한 경우에도 건물임대인은 임대료를 올리지도 못하고 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니까?

① 5년간 계약갱신 요구권이 인정된다고 하여 그 사이에 임대료를 올리지못하는 것은 아니고 경제사정의 변동에 따라 임대료의 조정이 필요할 경우에는 건물 임대인이 임차인에게 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.
- 다만 이때 시행령에서 정하게 될 일정비율을 초과하여 임대료 인상을 요구할 수는 없습니다.

② 무조건 5년간 임대차관계 존속을 보장하는 것이 아니며,임대료 연체등 8가지의 경우에는 건물임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

7) 계약갱신요구를 언제 합니까?

임차인은 임대차기간 만료전 6월에서부터 1월 사이에 임대인에게 계약갱신 요구 통보를 하면 됩니다. 이때 건물임대인은 임대료연체 등 법 제10조에 열거된 8가지 사유를 제외하고는 이를 거절하지 못합니다.

8) 보증금외에 권리금과 시설비는 어떻게 됩니까?

① 거래관행상 권리금은 대부분 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수되는 것이므로 본 법의 규율대상이 안됩니다.

② 다만 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차의 5년간 존속을 보장하고 있습니다.
- 그러나,임차인이 시설비를 투자한결과 건물의 객관적 가치가 증대한 경우에는 민법상으로 유익비상환청구권(有益費償 還請求權)이 인정되기 때문에 이에 따라 시설비를 반환 받을 수도 있을 것입니다.

9) 당사자간에 법률보다 불리한 약정을 체결한 경우에 약정이 우선하게 됩니까?

이 법 제15조에서는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있으므로 법보다 불리한 약정은 효력이 없습니다.

4. 내년 실시를 위한 준비

▶ 정부는 새행령 내용을 조속히 확정하고 확정일자 발급업무를 효율적으로 추진할 수 있도록 국세청의 전산프로그램을 개발하는 등 법 시행 준비에 만전을 기하고 있습니다.
앞으로도 정기적인 실태조사를 통해 경제환경 변화에 따라 법이 탄력적으로 운용될 수 있도록 노력할 것입니다.

▶ 아울러,정부는 임대료 과다인상 등 부당행위에 대해서는 세무조사와 불공정거래행위 조사 등을 통하여 임차인 피해를 최소화해 나가겠습니다.
① 국세청은 '02. 5. 1 부터 <임대료부당인상자신고센터>를 설치하여 임대료 과다증액 요구 등의 사례를 접수 하고 있고
※국세청 및 세무서 총 212개소에 설치
- 위<신고센터>에 접수된 부당인상사례 중 탈세혐의가 있는 임대 새업자와 부동산중개업소에 대하여는 세무조사를 실시할 예정입니다.
② 또한,공정거래위원회는 '02. 5. 9부터 임대사업자의 불공정거래행위에 대해 조사를 실시하고 있습니다.

☆ 관계관청
* 재정경제부 www.mofe.go.kr, TEL : 503-9022
* 법 무 부 www.moj.go.kr, TEL : 503-7035
* 중소기업청 www.smba.go.kr, TEL : 509-7061